“降价啦！！！9.9平米正规次卧2290元，小区环境优美，随时能够签约入驻，欢迎看房。”这是北京自若管家小刘每天宣布的数十条朋友圈信息中，最为常见的一种。
在小刘的朋友圈里，你会感觉租房价格好像永久都在下降，只需你能及时出手，捡漏的时机永久都在身边。更“古怪”的是，这些本应该稀缺的高性价比房源，现在好像变得越来越多……
一线城市的“管家”们不断冲击自己成绩的一起，他们背面的长租公寓渠道，则在加速迈向资本商场的脚步。
前不久，长租公寓两大品牌蛋壳和自若都相继被爆出IPO相关音讯。有媒体称蛋壳正在追求赴美上市，而另一竞争对手自若也被传出考虑下一年赴美IPO。不过风闻中的主人公一直闷头不语，要么“不予置评”，要么三缄其口。
上一年以来屡次站在言论风口浪尖的两大长租公寓渠道，此番能否成功上市、谁会成为长租公寓榜首股、IPO风闻背面又折射出长租公寓商场的哪些困境？一时间，职业界对此热议不停。
风口散去，上市成为必选项？
据揭露材料显现，建立至今蛋壳和自若别离完结了6轮和3轮融资。蛋壳的最终一次融资是在本年3月完结的C轮（5亿美元），自若则是在本年6月中旬完结了5亿美元B轮融资。依据天眼查的数据显现，现在蛋壳的估值超越20亿美元，而自若的估值更是高达50亿美元。
剖析蛋壳和自若的融资进程及估值改动能够发现，相较于其他职业的创业企业，长租公寓的单笔融资金额巨大，估值涨幅惊人。显着，长租公寓作为规范的重财物、长周期项目，融资需求显着高于大都职业，并且融资的难度也会跟着次序进一步添加。以现在二者的高估值来看，关于一级商场的投资人来说肯定是个不小的应战。
蛋壳和自若这类具有互联网DNA的渠道项目，与万科、碧桂园这些房地产公司内部孵化的长租公寓不同。房地产公司内部孵化的项目有着强壮的企业配套根底和足够的资金，而蛋壳、自若则是将普通住宅、公寓承租下来进行二次装饰，再经过自建App使用（网站）对外租借，能够说其扮演的便是一个“二房东”的人物。
它们的优势是商业形式、思想理念“生于”互联网，下风则是缺少房地产企业强壮的资源整合优势，在资金方面更需求外部融资输血。尽管二者的租房价格相较于一般租房商场要高出一截，但以现阶段蛋壳和自若的扩张速度，依然很难完成盈余，均处在亏本情况且适当一段时间内难以改动。
自2018年起，商场上已有十多家长租公寓品牌因资金链断裂间断运营。别的包含一些上市地产公司也开端剥离长租公寓项目。原因很简单，这是一个很难看清盈余周期的“黑洞”。
中国地产百强企业中，朗诗集团在本年5月发布公告称，将处于亏本情况的长租公寓事务等事务剥离至控股集团；别的，远洋集团也被媒体报道将于年内剥离长租公寓事务。而从2018年下半年开端，多家大型房企主导的住宅租借专项债券就现已纷繁被爆“间断”， 凸显出监管层对相关债券发行的监管强度。显着，长租公寓盈余差、回款难、商场紊乱的情况非一日之寒，业界及资本商场的的审视和慎重已成常态。
在这样的情况下，关于商业形式特征显着的长租公寓而言，资金链的健康显得尤为重要。
对此，相关互联网职业观察家对懂懂笔记表明：“曩昔几年因为展开住宅租借的方针引导，整个房子租借商场展开的确很快。但租房特别是这种中介方法的租房事务自身就需求很多资金投入，且报答周期很长。单靠房租来完成盈亏平衡其实是很难的，咱们能够看到相似蛋壳、自若这样的长租公寓也测验过一些其他营收方法。而此前争议很大的‘租金贷’、‘套路贷’以及刚装饰完就让用户入住的‘甲醛房’，本质上都是要缩短周期赶快完成营收的表现。”
一起，该人士弥补道：“现阶段渠道的营收都远远抵不上本钱开销，一旦长租公寓融资受阻，资金链不能坚持健康就会呈现暴雷风险。近一年来咱们现已见过太多长租公寓暴雷的事例，而现在资本商场也变得越发慎重，渠道很难取得新的大额融资。加之前期投资人着急退出，所以长租公寓只能赶快寻求IPO。”
深层视点来看，“蛋壳、自若”们关于IPO的渴求并非源自于成绩杰出，或是新的高生长事务迫切需求经过IPO获取资金支撑，而是要活下去。
WeWork估值暴降现已敲响警钟
长租公寓之外，整个地产职业最近最火的新闻，莫过于美国最大的联合工作企业WeWork的估值暴降。从年头将近500亿美元到现在或许缺乏200亿美元，WeWork不管大股东软银的对立，依然坚持“流血”上市。
WeWork估值暴降的背面，是投资者和群众对WeWork的公司管理才干以及巨额亏本情况的忧虑。尽管现在WeWork测验改动公司管理问题并提出了活跃的修正办法，可是巨额亏本以及盈余难期仍旧是难解的死结。
从商业本质上来看，WeWork和自若、蛋壳相同都是扮演着“二房东”的人物，只不过一个是对创企，一个是对群众。
对此，相关互联网职业剖析师表明：“尽管这两类项意图商业形式不同，但从传统视点来看，却有很高的相似性。首要，它们作为创业公司有必要要让自己坚持一个快速且继续的添加态势，这样才干取得资本商场的认可。可是体量的快速添加意味着本钱也在快速添加，可是地产项目重财物、长周期特点很难改变，这就会导致资金缺口跟着体量的添加而敏捷扩展。其次，一旦全体经济呈现下行，短期合同的租客能够灵敏挑选，但签下长时间合同的渠道所承当的压力就会越来越大。”
关于盈余难的问题，该人士对懂懂笔记着重：“尽管现在头部长租公寓展开了例如民宿、驿站、整租、合租等一系列新形式，但这些行动并不能构成中心竞争力。长租公寓的中心竞争力仍旧在于房源的获取、空置率的操控以及用户体会的提高，这些要素和WeWork这样的联合工作渠道完全相同。”
或许，蛋壳、自若未来的IPO进程纷歧定会遭受WeWork的困境，可是WeWork现在的估值暴降能够作为一个“提示”，也算是给预备冲刺IPO的更多长租公寓企业敲响了一个警钟。
【结束语】
一众长租公寓的运营形式未来很难有更大打破，只能是在现有形式中不断打磨营收与本钱之间的“细节”。为了给资本商场足够的决心和幻想空间，商场的扩张必定不会间断，或许只要等头部长租公寓渠道IPO成功后，才会逐步离别现在的粗豪式展开，走向精细化运营，真实找到长时间可继续性展开的要诀。
