编者按：本文来自微信大众号“贝壳研讨院”（ID：gh_44da0ccc8400），作者：商场研讨部，36氪经授权发布。
在方针长时间安稳及补助盈利消失下，房地产商场大增加的年代完毕了，2020年房地产商场整体安稳，城市间持续分解。分解意味着有一些城市或许区域商场萎缩，但也会有一些城市或许区域商场增加，那么哪些城市商场更有潜力呢？
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一线低位上升，深圳、广州潜力更大
正如咱们上一篇陈述说到的，商场需求存在“中枢值”，当需求被极大约束后，商场便开端反弹。一线城市是以二手房为主的商场，上海二手房于2017年触底后接连两年上升，而北京、深圳和广州二手房商场还处于低位，下一年商场上升时机较大。此外，深圳和广州无论是人口增加力仍是经济稳步的增加力均强于北京和上海，其商场方针也相对更为灵敏，下一年深圳和广州商场增加潜力更大。
图：一线城市二手房成交量走势
数据来历：贝壳研讨院
图：一线城市2018较2016年常住人口增量及2019年前三季度GDP增速
数据来历：贝壳研讨院
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“省会效应”支撑二线，郑州、成都最杰出
一个城市房地产商场是否有远景，人口增加是要害。2018年较2016年，常住人口增加显着的城市中就有西安、杭州、长沙、成都、郑州、武汉、济南和合肥这些二线省会城市，可见省会城市有着较强的人口增加力。
图：2018年较2016年常住人口增量排名靠前城市
数据来历：贝壳研讨院
并且省会城市对省内购房需求也有较强的吸收力，在贝壳成交中，成都、济南、武汉、南京等省会城市的购房者，其户籍地来历于省内非省会的占比出现增加态势。其间，郑州和成都购房者中，省内非省会城市的购房者占比较高，别离到达69.4%和55%。
图：2017-2019年贝壳二手房成交客户中省内非本地购房者占比改变
数据来历：贝壳研讨院
2019年，各省会城市持续发布人才方针、放宽落户及加大人才购房补助等，这将进一步招引省内以及外省购房者，这将对下一年二线城市的住所商场构成支撑。
图：2019年以来出台人才落户及购房方针的首要城市
数据来历：贝壳研讨院
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三四线“长尾”缩短
作为“长尾”的三四线，其商场昌盛很大程度来自于棚改带来的需求开释，但本年棚改开工量下滑显着，“补助盈利”逐步消失后三四线商场需求支撑力削弱。2019年部分三四线城市新房出售面积降幅达40%以上，比方衢州、肇庆、新乡等。并且棚改落潮带来的下行压力在下一年将愈加明显，三四线商场支撑力较弱。
此外，布局三四线的头部房企碧桂园、恒大、绿洲、荣盛，其拿地重心也逐步退出三四线，2019年三四线拿地占比均下降10个百分点左右。并且该四家房企在三四线的住所项目出售开端降价跑量，可见三四线昌盛难以为继。外加本年三四线住所用地成交由增转降，供给下降也将影响出售下降，三四线商场将连续下行态势。
图：碧桂园、恒大、绿洲、荣盛住所项目在不同等级城市的出售面积及均价改变
数据来历：贝壳研讨院
图：三四线城市住所用地成交规划建筑面积同比改变
数据来历：贝壳研讨院
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粤港澳及长三角片区支撑力更强
经过剖析不同城市群的商场体现、人口增加和经济状况，咱们发现：调控方针严且同步的京津冀城市群在经济稳步的增加力较差及人口招引力缺乏下，下一年商场增加潜力缺乏；长江中游城市群虽人口招引力和经济生机不差，但前期需求有所透支，下一年商场难以显着好转。
而粤港澳大湾区及长三角城市群在战略规划优势下，其经济生机和人口招引力均体现较好，未来商场支撑力较强。近两个月大湾区内城市的方针调整对商场预期带来积极作用，且方针方向是促进人才的自在活动，长时间商场有需求支撑，外加铺开对港澳人员的购房约束，将扩展其商场需求规划。2018年长三角城市群代表城市GDP均匀增速达7.4%，南京和宁波近两年人口流入量也排在城市前列，该片区内商场需求支撑力较强。
图：各城市群2018较2016年城均常住人口增量及2018年GDP均匀增速[1]
数据来历：贝壳研讨院
[1] 粤港澳大湾区代表城市：深圳、广州、佛山、东莞、江门、中山、惠州、珠海；京津冀城市群代表城市：北京、天津、唐山、秦皇岛、衡水；长三角城市群代表城市：上海、南京、姑苏、宁波、蚌埠；长江中游城市群代表城市：武汉、长沙、南昌、宜昌、襄阳、岳阳、常德、孝感、黄冈。
图：2018年较2016年常住人口增量
数据来历：贝壳研讨院
总的来说，2020年我国房地产商场依然承压，但在城市周期轮动及当地方针调整优化下，结构性商场仍有时机。商场逐步向基本面回归，经济生机较强的一线城市、人口招引力较强的省会城市及发展规划好的粤港澳大湾区及长三角城市群，下一年商场需求支撑力更强。
